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海外に不動産を所有する日本人が増えている中で、忘れてはならないのが税金の知識です。
国外不動産で得られる家賃収入や売却益には、日本国内でも税金がかかるケースがあり、申告漏れによるペナルティのリスクもあります。
本記事では「不動産 国外 税金」というキーワードをもとに、国外不動産に関わる税制や申告の仕組み、注意すべきポイントを分かりやすく解説します。
正しい知識を持ち、リスクを避けながら安心して海外不動産投資を行いましょう。
国外不動産でも日本で課税対象となる理由
国外にある不動産から収入を得ても、「自分は日本に住んでいるから関係ない」と考えるのは大きな誤解です。
日本では「居住者」である限り、全世界で得た所得に対して課税される「全世界所得課税」が適用されます。
たとえば、海外のマンションを貸して得た賃料収入や、購入後に売却して得たキャピタルゲイン（譲渡益）も、日本の確定申告で申告が必要になります。
これを怠ると、税務調査によって追徴課税や延滞税、過少申告加算税などのペナルティを受ける可能性があります。
したがって、国外不動産の取引に関しても、国内資産と同様に収支の管理と申告が必要だと理解しておきましょう。
海外の税制と日本の税制を両方把握することが重要です。
国外不動産の所得はどう分類されるのか
日本の所得税法では、所得を10種類に分類しており、国外不動産の収益は「不動産所得」または「譲渡所得」として申告します。
賃料収入は「不動産所得」として年間の収入と必要経費を差し引いて計算します。
不動産所得では、現地で支払った固定資産税や管理費、ローン金利、修繕費などが必要経費として認められます。
ただし、経費として認められる範囲は国によって異なるため、現地会計との整合性にも注意が必要です。
一方、売却して利益が出た場合は「譲渡所得」として申告します。
この場合、取得費や譲渡にかかった費用、所有期間などによって税率が異なります。
5年以下の短期所有は税率が高く、5年超の長期所有は税率が優遇されます。
二重課税を防ぐための外国税額控除とは
国外不動産から得た収益に対して、現地で所得税を支払った場合、日本と海外の両国で課税される「二重課税」が発生します。
この問題を避けるために、日本では「外国税額控除」という制度が設けられています。
これは、外国で支払った税金を一定の条件下で日本の税額から差し引くことができる制度です。
ただし、控除できる金額には限度があり、控除を受けるには確定申告の際に「外国税額控除に関する明細書」の提出が必要です。
また、控除の対象になるのは「所得税」として認められた税金のみで、固定資産税や消費税などは対象外となります。
そのため、支払った税金の明細や領収書はきちんと保管しておく必要があります。
国外不動産に関わる申告義務と資産報告
国外資産を一定額以上保有している場合には、別途「国外財産調書」の提出義務が生じることがあります。
これは、1月1日時点で5,000万円以上の国外資産を所有している個人に対して義務づけられている制度です。
この調書の提出を怠った場合や虚偽の記載があった場合、加算税の割合が重くなるなどのペナルティが設けられています。
国外不動産の保有者は、毎年の価値評価と共に、この点にも注意を払う必要があります。
また、国外送金等調書の提出も該当するケースがあります。
不動産投資による収入を日本へ送金した場合や、海外口座から日本の口座へ資金移動を行った場合にも、税務署に情報が通知される仕組みになっています。
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専門家のサポートを受けてリスクを回避する
国外不動産に関する税務は、日本国内の不動産以上に複雑です。
税制が国によって異なり、日本の税法とも連動してくるため、自己判断での申告にはリスクが伴います。
そのため、税理士や会計士などの専門家に相談することが非常に重要です。
特に、海外不動産に強い税理士であれば、現地の税制と日本の制度の両面から適切なアドバイスを受けることができます。
また、申告だけでなく、税務調査への対応や節税のための戦略的な設計まで含めて、専門家のサポートは大きな安心材料になります。
複数の国にまたがる資産を持つ場合は、早めに体制を整えることが成功への第一歩です。
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